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土地市场趋冷房地产市场进入拐点时刻?

2018-10-18 09:16:49 中国产经新闻 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  近来,土地市场存在一个突出的现象:即高总价住宅地块基本都被国资房企拿下。

  根据中原地产的数据显示,国资房企成为拍高价地的主力军。据该机构统计,截至9月中旬,今年全国50宗高价住宅地块总价约2384亿元,国资占比达67.3%;非国企主导房企投入资金为769.15亿元,占比32.7%。而成交价超过45亿元的住宅地块共有21幅,全部由国资或有国资入股的房企获得。

  土地市场趋冷

  为什么会出现上述现象?

  “从土地属性看,复杂的住宅土地属性是民企逐渐退出大宗地块市场的重要原因。”中原地产首席分析师张大伟对《中国产经新闻》记者表示,在大宗住宅地块中,配套租赁租房、保障性住房等不可售面积比例越来越高,在这种情况下,民企的运营难度将越来越大,并且其面临的各种不可预知的风险和政策风险也非常大。

  知名房地产专家谢逸枫告诉《中国产经新闻》记者,与民营房企相比,国资或有国资入股的房企,由于资金较充裕,因而在土地市场上也更为进取。

  在2018年,许多房地产企业都面临着融资难题。不仅各种融资渠道在收紧,而且融资价格也在上升。一方面,房地产股产生了不小的跌幅。过去热衷于抢地的部分企业,在2018年全线收缩,都进入了减少拿地阶段。另一方面,从土地溢价率看,相比前几年,单价地王基本绝迹。

  在这种情况下,国企利用资金成本与资金周期的优势,在土地市场拿地。“在融资困难的语境下,国企拥有天然的融资优势。更为关键的因素是,当前的房价较为坚挺,房地产投资收益明显,而股市相比之下显得较为低迷。国企可以通过获得优质土地资源达到资产增值的目的,同时也不排除财务投资的可能性。”谢逸枫说道。

  民企何去何从

  在后市不明朗的情况下,民企未必敢继续拿地扩张。但国资房企因顾虑相对较少,同时能拿到相对便宜的资金,敢于在土地市场上出手,因此会获得一些不错的项目。基于此,一些民企甚至会想办法背靠国企。

  谢逸枫认为,土地市场“国进民退”的现象本质上可以看作是救市行为。一方面地方政府的土地财政收入、土地成交下降,国家队进入土地市场,可以解决土地卖不出去的问题。另外一方面这也解决了未来土地市场供求关系紧张的局面。展望未来,房地产市场土地资源的集中和垄断会更加明显,不仅是上市房企之间,未来国企和民企之间的竞争也会更加激烈。

  “总体来说,未来民营企业发展的机会还有很多。预计今年第四季度仍会有一些支持民营企业发展的政策出台,一些大型民企想要拿地仍有很多机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国产经新闻》记者说道。

  土地市场何去何从

  值得注意的是,在国企频繁拿地的情况下,土地市场出现了一股“寒流”,即全国各地土地流拍事件频现,流拍节奏加快,一二线城市“地冷价跌”的现象明显。

  数据显示,2018年1~8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%,较2017年上升1.2%。比如,嘉兴市于9月21日举办的土地拍卖会,只用了十几分钟便草草收场,此次出让的5宗住宅用地有3宗以底价成交,2宗流拍。同日,济南(楼盘)市16宗土地拍卖,有7幅流拍。而9月20日济宁(楼盘)市出让5宗地块,有2宗流拍。

  其中的主因和上述地产市场“国进民退”的原因有不谋而合之处,即融资环境趋紧,房企资金压力增大。Wind数据显示,2018~2021年四年间,房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。而这相比于2015年和2016年,偿债压力增加了5~10倍。负债率飙升的同时,房企融资规模也在逐步紧缩。同策咨询研究院监测数据表示,在2018年前7个月,40家典型房企融资总额达到4105亿元,相当于2017年下半年融资体量;今年1~8月,全国房企一共融资了7390亿,同比减少9%。其中,8月融资总额只有744亿,同比下降了23%。同时,股权融资冻结、公司债、银行贷款等融资方式受到严格监管。在此背景之下,各大房企均提出了去杠杆的目标,而这最直接的影响体现在土地投资上。

  另一方面,有分析指出,此轮流拍事件是房产市场理性降温的体现。2018年,“强监管,稳货币”的地产市场大环境不会改变,政策加码,市场趋严,宏观经济下行压力仍存。年内土地流拍状况持续发展,或将对房产投资、地方财政等产生一定制约。

  融资收紧、土地流拍对房地产市场会带来哪些影响呢?有分析指出,由于房地产调控政策一直在出台,且当前全国绝大多数城市的房价还在上涨,在这种情况下,房地产开发商对未来房地产市场基本处于迟疑的状态,既不敢放弃已有的市场,也不敢贸然加大房地产市场投资,他们会静观一下之后才做决策。

  对此,公众号“吴晓波频道”撰文指出,未来的一段时间内,地价或将进入到一个下跌通道。根据统计数据显示,今年上半年,全中国20家代表房企的拿地成本同比下降了16.7%,其中,一线城市同比下降19.1%;二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。另一方面,一个潜在的可能性是,土地流拍会导致新房的供应量减缩,未来甚至有可能进一步推动房价上涨。

  (来源:中国产经新闻)

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